长城资产胡建忠:不良处置难度加大 房地产不良

2019-01-10   阅读:58

  体系内,尤其从2016年、2017年已经开始出现了不良资产。尤其是三四线的资本充足率不高的、靠杠杆做的中小房地产企业。”

  12月2日,中国长城资产管理公司副总裁胡建忠在出席《中国企业家》与国厚资产联合主办的第二届中国不良资产50人论坛上,对房地产体系的不良情况表达了担忧。

  过去20多年房地产持续上涨,大房地产商和小房地产商,有的赚大钱,有的赚小钱。胡建忠认为,现在最突出的问题就是房子的存有量接近临界,房子价格上升泡沫已经到临界了。“后期大范围的大干快上的可能性应该是不复存在了。”

  胡建忠表示,过去20年间房地产及相关行业的持续增长,使中国金融体系的信贷规模迅速膨胀,也支持着中国财政收入的快速增长。目前银行体系有30万亿直接的房地产相关信贷,有超过30万亿以房地产和土地为抵押品的间接房信贷,在中国金融体系中占比巨大。货币池子中有超过350万亿资产聚集在房地产领域。当前进入拐点已经是不可回避的下行周期,小房地产商开始出清,大房地产的融资成本在持续上升,会相应的不良资产。

  对于不良资产经营管理和处置,胡建忠认为,预计在未来三年,中国金融体系和实业当中的不良资产,持续上升将是一个确定性的事件。主要基于四方面的原因,一是防风险、去僵尸、去杠杆等过程以做减法为主,下行将是常态。二是,过去支持信贷和财政的钢铁、煤炭、水泥、玻璃等产能严重过剩,产能过剩如果不去,新的增长点没法培育,去产能过程也是滋生不良资产的过程。三是房地产及相关行业风光不再。四是严监管,过去不良资产长期潜在水下,同业的体会是有些不良情况就是数字游戏,强监管会加剧不良资产的。

  胡建忠认为,不良资产价格下降也是可预见的趋势。主要基于三方面原因,一是供给充分,银行信贷领域2%不良率有2万亿,信托和其他非金融机构约1万亿,加上规模以上企业应收账款,也有不良。二是房产价格下行导致抵押品的下行。三是股市持续下降使得估值参考体系变化,价格有下行的趋势。

  不过,不良资产的处置难度也将大大加大,胡建忠指出,当前投资预期发生变化,此外,法制也有变化。在处理过程中尽管都强调采取更和谐的办法,通过诉讼处置不良资产,但是地方在解决重大企业危机时要求不抽贷、不压贷、不诉讼、不查封。通过法律途径处理不良资产的难度在加大。

  不良资产收储是逆周期业务,经济下行期收储,上行期处置,享受经济上行时的估值修复赚钱,企业的内生成长、并购重组和价值提升赚钱。这需要研究收购管理和处置的创新,研究尽职调查的创新,研究估值以及不良资产分类管理的创新。四大资产管理公司和地方AMC应当走特色化而非同质化道。例如有机构应专注房地产、有机构专注矿业等。分类后不良资产有两大类,一类随着时间贬值具有冰冻效应,要加快处置。一类具有“文物价值”,随着时间推移价值修复,这部分应当放到顺周期处置,安排好处置的周期和时间。

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